TEMİNAT AMAÇLI GERİ ALIM SÖZLEŞMELERİ ( ŞENOL )

Dr. Ayşe Nilay ŞENOL

İÇİNDEKİLER

KISALTMALAR................................................................................. VII

GİRİŞ VE KONUNUN TAKDİMİ........................................................ 1

BİRİNCİ BÖLÜM:

GERİ ALIM SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE 

UNSURLARI

I. GERİ ALIM SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE HUKUKİ

NİTELİĞİ ........................................................................................ 5

A. Tanım......................................................................................... 5

B. Geri Alım Sözleşmesinin Hukuki Niteliği................................. 5

1. Öğretide İleri Sürülen Görüşler ............................................ 7

2. Değerlendirme .................................................................... 13

II. GERİ ALIM SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI......................... 14

A. Geri Alım Hakkı Tanınması..................................................... 14

1. Alelade Geri Alım Hakkı.................................................... 14

2. Şerh Edilmiş Geri Alım Hakkı............................................ 16

a. Şerh Verilmesinin Koşulları .......................................... 17

i. Genel Olarak............................................................. 17

ii. Şerh Anlaşması......................................................... 17

b. Şerhin Verilmesi............................................................ 24

c. Şerhin Hükmü................................................................ 27

d. Şerhin Sona Ermesi ....................................................... 30

B. Geri Alım Sözleşmesinin Konusu Eşya................................... 31

1. Genel Olarak....................................................................... 32

2. Geri Alım Sözleşmesine Konu Olabilecek Taşınmazlar..... 32

C. Geri Alım Sözleşmesinde Bedel .............................................. 43

1. Geri Alım Sözleşmesinde Bedel Kararlaştırılmamışsa ....... 44

2. Geri Alım Sözleşmesinde Bedel Kararlaştırılmışsa............ 44

D. Geri Alım Sözleşmesinin Tarafları .......................................... 49

E. Geri Alım Sözleşmesinin Şekli................................................ 49

II Dr. Ayşe Nilay ŞENOL

İKİNCİ BÖLÜM:

TEMİNAT AMAÇLI GERİ ALIM SÖZLEŞMESİ, 

SÖZLEŞMENİN BENZER SÖZLEŞMELERLE 

KARŞILAŞTIRILMASI VE UYGULAMA ALANI

I. AYNİ TEMİNAT SÖZLEŞMELERİ VE TEMİNAT AMAÇLI

GERİ ALIM SÖZLEŞMESİ.........................................................59

A. Genel Olarak Ayni Teminat Sözleşmeleri ...............................59

B. Teminat Amaçlı İnançlı İşlemler .............................................65

C. Teminat Amaçlı Geri Alım Sözleşmesi ve Sözleşmeye 

Uygulanacak Hükümlerin Tespiti ............................................75

1. Teminat Amaçlı Geri Alım Sözleşmesi ..............................75

2. Genel Olarak Sözleşmeye Uygulanacak Hükümlerin 

Tespiti .................................................................................82

3. Rehin Hukukuna Hâkim Olan İlkelerin Teminat Amaçlı 

Geri Alım Sözleşmeleri Bakımından Değerlendirilmesi ....85

a. Belirlilik İlkesi ...............................................................85

i. Alacağın Belirliliği ...................................................85

ii. Teminat Konusunun Belirliliği.................................88

b. Alacağa Bağlılık (Fer’ilik) İlkesi...................................90

c. Kamuya Açıklık İlkesi...................................................93

d. Güvenin Korunması İlkesi.............................................94

e. Taşınmaz Rehninde Teminat İlkesi ve Teminatın 

Kapsamı .........................................................................97

f. Lex Commissoria Yasağı...............................................99

II. BENZER SÖZLEŞME VE HUKUKİ MÜESSESELER İLE

KARŞILAŞTIRMA .....................................................................105

A. Taşınmaz Satış Sözleşmesi ile Karşılaştırma .........................105

B. Alım Sözleşmesi ve Önalım Sözleşmesi ile Karşılaştırma ....106

1. Alım Sözleşmesi ve Alım Hakkı.......................................107

2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ..................................109

C. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Karşılaştırma ..............111

D. Teminat Amaçlı İnançlı İşlemle Karşılaştırma ......................116

E. Teminat Amacıyla Kurulan Trust Kurumuyla Karşılaştırma.121

F. Düzensiz (Usulsüz) Rehin ile Karşılaştırma ..........................124

Teminat Amaçlı Geri Alım Sözleşmeleri III

G. Finansal Kiralamayla Yapılan Konut Finansmanı Sözleşmeleri 

ile Karşılaştırma ..................................................................... 125

H. İfa Yerine Edim ve İfa Uğruna Edim ile Karşılaştırma ......... 130

III. TEMİNAT AMAÇLI GERİ ALIM SÖZLEŞMESİNİN

UYGULAMA ALANI.................................................................. 132

A. Genel Olarak .......................................................................... 132

B. Kredi Sözleşmeleri ve Bankacılık Mevzuatı Çerçevesinde Geri 

Alım Sözleşmeleri.................................................................. 137

IV. VERGİLENDİRME AÇISINDAN TEMİNAT AMAÇLI GERİ

ALIM SÖZLEŞMESİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ.............. 144

A. Gelir ve Kurumlar Vergisi Açısından .................................... 144

B. Tapu Harcı Açısından ............................................................ 148

C. Damga Vergisi Açısından...................................................... 150

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM:

SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE 

TARAFLARIN BORÇLARI

I. SÖZLEŞMENİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI....................... 153

A. Tarafların Ehliyetli Olması .................................................... 153

1. Gerçek Kişiler Bakımından .............................................. 153

a. Tam Ehliyetliler........................................................... 153

b. Tam Ehliyetsizler......................................................... 154

c. Sınırlı Ehliyetsizler...................................................... 155

d. Sınırlı Ehliyetliler ........................................................ 160

2. Tüzel Kişiler Bakımından................................................. 163

B. TBK 27’ye Aykırılık Olmaması ............................................ 168

C. İrade Bozukluğu Olmaması ................................................... 170

D. Aşırı Yararlanma Bulunmaması ............................................ 172

E. Muvazaa Olmaması ............................................................... 173

F. Şekil Şartına Uygun Olması................................................... 178

G. Genel İşlem Koşulları Düzenlemelerine Aykırı Olmaması ... 178

H. İradi Temsilci Aracılığıyla Yapılan İşlemlerde Temsilcinin 

Yetkisiz Olmaması veya Temsil Yetkisinin Kötüye 

Kullanılmaması...................................................................... 184

IV Dr. Ayşe Nilay ŞENOL

II. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE TASARRUF

YETKİSİNİN BULUNMASI......................................................190

A. Aile Hukukundan Doğan Tasarruf Yetkisi Sınırlamaları.......191

B. İcra ve İflas Hukukuna İlişkin Tasarruf Yetkisi Sınırlamaları198

C. TMK 1010 Uyarınca Yapılacak Tasarruf Yetkisi Sınırlamaları 

Şerhlerinin Etkisi....................................................................200

III. TARAFLARIN SÖZLEŞMEDEN DOĞAN BORÇLARI........202

A. Genel Olarak ..........................................................................202

B. Tarafların Borçları..................................................................203

1. Geri Alım Hakkı Tanıyan Tarafın (Muhatabın) Borçları ..203

a. Genel Olarak Taşınmazı Sözleşme ile Kararlaştırılan 

Amaca Uygun Kullanma Borcu...................................203

i. Taşınmazı Üçüncü Kişilere Devretmeme Borcu ....206

ii. Taşınmaz Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Tesis Etmeme 

Borcu ......................................................................207

iii. Taşınmaz Üzerinde Kişisel Hak Kurmama Borcu..211

iv. Geri Alım Konusu Taşınmazda Değişiklik Yapmama 

Borcu ......................................................................212

b. Taşınmazı Muhafaza ve Bakım Borcu.........................213

c. Borcun İfa Edilmemesi Durumunda Teminat Konusu 

Taşınmazı Paraya Çevirme Borcu ...............................215

d. Geri Alım Hakkı Kullanıldıktan Sonra Taşınmazın 

Mülkiyetini Devretme Borcu .......................................216

2. Geri Alım Hakkı Sahibinin (Lehtarın) Borçları................216

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM:

GERİ ALIM SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN GERİ ALIM

HAKKININ KULLANILMASI, SONUÇLARI VE SONA ERMESİ

I. GERİ ALIM HAKKININ KULLANILMASI...........................219

A. Genel Olarak ..........................................................................219

B. Geri Alım Hakkı Sahibinin ve Hakkın Yöneltileceği Kişinin 

(Muhatabın) Tespiti................................................................219

1. Geri Alım Hakkı Sahibi (Lehtar) ......................................220

2. Geri Alım Hakkının Muhatabı ..........................................221

C. Geri Alım Hakkının Kullanımındaki Özellikler.....................226

Teminat Amaçlı Geri Alım Sözleşmeleri V

1. Yöneltilmesi Gerekli Tek Taraflı İrade Beyanıyla 

Kullanılması...................................................................... 226

2. İrade Beyanı Kullanıldıktan Sonra Geri Dönülememesi .. 229

3. Geri Alım Hakkının Kullanılmasına İlişkin İrade Beyanının 

Şarta Bağlanıp Bağlanamayacağı Sorunu......................... 230

4. Hakkın Kullanımının Hak Düşürücü Süreye Tabi Olması231

D. Geri Alım Hakkının Devri ve Miras Yoluyla Geçişi ............. 231

1. Hakkın Devri .................................................................... 231

a. Geri Alım Hakkının Kullanılmasından Önce Hakkın 

Devri............................................................................ 234

b. Geri Alım Hakkının Kullanılmasından Sonra Hakkın 

Devri............................................................................ 235

2. Hakkın Miras Yoluyla Geçişi................................................ 236

II. GERİ ALIM HAKKININ KULLANILMASININ

SONUÇLARI............................................................................... 237

A. Geri Alım Bedelini Ödeme Borcu ......................................... 237

B. Mülkiyeti Devir Borcu........................................................... 238

1. Geri Alım Hakkı Şerh Edilmemişse ................................. 238

2. Geri Alım Hakkı Şerh Edilmişse ...................................... 242

III. GERİ ALIM HAKKININ SONA ERMESİ............................... 243

A. Genel Olarak .......................................................................... 243

B. Hakkın Sona Erme Sebepleri ve Geri Alım Hakkına Etkileri 245

1. Hakkın Kullanılması......................................................... 245

2. Hakkı Kullanmaktan Feragat............................................ 246

3. Sürenin Geçmesi............................................................... 248

4. Hak Sahibi ile Muhatap Sıfatının Birleşmesi .................... 249

5. Geri Alım Hakkı Sahibinin Ölümü, İflası ve Tüzel Kişiliğin 

Sona Ermesi...................................................................... 249

a. Ölüm............................................................................ 249

b. İflas.............................................................................. 250

c. Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi........................................ 251

6. Taşınmazın İfasının İmkânsızlaşması............................... 252

a. Genel Olarak................................................................ 252

b. Taşınmazın Mülkiyetini Terk ...................................... 254

VI Dr. Ayşe Nilay ŞENOL

c. Kamulaştırma...............................................................254

d. Kamulaştırmasız El Atma............................................256

e. Arazi Niteliğinde Taşınmazın Tamamen Yok Olması, 

Bölünmesi veya Birleştirilmesi....................................259

7. Tarafların Anlaşarak Geri Alım Sözleşmesini Ortadan 

Kaldırması.........................................................................262

8. Asıl Borç İlişkisinin Sona Ermesi .....................................262

SONUÇ.................................................................................................267

YARARLANILAN KAYNAKLAR ...................................................273