Eşya Hukuku 26. Baskı

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ

Sayfa

I. EŞYA HUKUKUNUN KONUSU 1

II. AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI . 2

A. Kavram 2

1) Klâsik Görüş 2

2) Şahısçı Görüş . 3

3) Birleştirici Görüş . 3

B. Unsurları 5

1) Eşya 5

a) Kavram 5

b) Özellikli cismani varlıklar ve bunların eşya olma şartları . 7

aa) İnsan vücudu ve vücut unsurları 7

bb) Ceset. 10

cc) Hayvanlar 10

dd) Fikir ve sanat ürünleri 10

c) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) . 11

aa) Bağımsız ve sürekli haklar. 11

bb) Doğal güçler, enerji 11

cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar. 12

dd) Bütünüyle malvarlığı. 12

ee) Hayvanlar 13

d) Eşya çeşitleri ve ayrımın aynî haklar yönünden önemi . 14

aa) Taşınır eşya - Taşınmaz eşya 14

bb) Basit eşya - Birleşik eşya - Eşya birliği 15

cc) Misli eşya - Gayrimisli eşya . 16

dd) Tüketime tabi olan-olmayan eşya . 17

ee) Bölünebilen-bölünemeyen eşya . 18

ff) Özel mülkiyete tabi olabilen-özel mülkiyete tabi olamayan eşya 18

gg) Sahipli eşya – Sahipsiz eşya (res nullius) 22

2) Eşya Üzerinde Doğrudan Doğruya Hâkimiyet . 23

3) Herkese Karşı İleri Sürülebilirlik 25

III. AYNÎ HAKLARIN DİĞER HAKLARDAN AYRILMASI 25

1) Diğer Mutlak Haklardan Ayrılması . 25

2) Alacak Haklarından ve Özellikle Eşyaya Bağlı Borçlardan (Realobligation) Ayrılması 25

Sayfa

a) Ayrımın dayanağı . 25

b) Ayrımın sonuçları 28

IV. AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI . 28

1) Sağladığı Yetkiye Göre 28

a) Mülkiyet hakkı . 28

b) Sınırlı aynî haklar 28

aa) İrtifak hakları . 29

bb) Rehin hakları 29

cc) Taşınmaz Yükü. 29

2) Hakkın Konusu Olan Şey’e Göre 29

3) Hak Sahibinin Tayin Ediliş Tarzına Göre 30

V. AYNÎ HAKLARA HÂKİM OLAN PRENSİPLER . 31

1) Belirlilik (Muayyenlik) Prensibi 32

2) Kamuya Açıklık (Aleniyet) Prensibi . 33

3) İnancın Korunması Prensibi 34

4) Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık Prensibi 34

5) Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı İşlememesi Prensibi . 36

VI. EŞYA HUKUKU AÇISINDAN 4721 SAYILI TÜRK MEDENİ

KANUNUNUN HAZIRLIK ÇALIŞMALARI VE GEREKÇESİ 37

VII. EŞYA HUKUKUNUN AÇIKLAMASINDA İZLEYECEĞİMİZ PLÂN 38

B İ R İ N C İ K I S I M

ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ

Birinci Bölüm

ZİLYETLİK

§ 1. Genel Bakış 41

§ 2. Zilyetlik Kavramı, Zilyetliğin Niteliği, Zilyetliğe Bağlanan Sonuçlar 43

I. KAVRAM 43

II. ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ 51

III. ZİLYETLİĞE BAĞLANAN SONUÇLAR. 53

§ 3. Zilyetliğe Tâbi Şeyler 54

I. EŞYA VASFINI TAŞIYAN CİSMANİ VARLIKLAR ÜZERİNDE ZİLYETLİK DE CEREYAN EDER 54

II. BİR ŞEYİN PARÇALARI ÜZERİNDE ZİLYETLİK MÜMKÜNDÜR 55

III. ÖZEL MÜLKİYETE TABİ OLABİLEN EŞYA ÜZERİNDE ZİLYETLİK SÖZ KONUSU OLABİLİR 56

IV. TAŞINMAZLARDA SİCİL KAYDI ZİLYETLİĞİN YERİNİ TUTAR 56

§ 4. Zilyetliğin Çeşitleri . 56

I. HAKLI-HAKSIZ ZİLYETLİK . 57

II. İYİ NİYETLİ-KÖTÜ NİYETLİ ZİLYETLİK 57

Sayfa

III. MALİK SIFATIYLA-BAŞKA SIFATLA ZİLYETLİK . 57

IV. ASLİ-FER’İ ZİLYETLİK 58

V. KENDİSİ İÇİN-BAŞKASI İÇİN ZİLYETLİK VE HİZMET ZİLYETLİĞİ (ZİLYET

YARDIMCILIĞI) 61

VI. DOLAYLI-DOLAYSIZ ZİLYETLİK . 63

VII. TEK BAŞINA-BİRLİKTE (MÜŞTEREK VE ELBİRLİĞİYLE) ZİLYETLİK . 64

§ 5. Zilyetliğin Kazanılması ve Kaybı 65

I. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI 65

1) Aslen Kazanma 66

2) Devren Kazanma . 67

3) Tesisen (Kurulmaya Bağlı) Kazanma 67

4) Miras Yolu ile Kazanma 68

II. ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ . 69

1) Kısa Elden Teslim (Zilyetlik Sıfatının Değiştirilmesi) Yoluyla Zilyet Kılma . 69

2) Eşya Üzerinde Fiili Hâkimiyet Sağlanması Yolu ile Zilyetlik Devri

(Yeni Zilyedin Dolaysız -Doğrudan- Zilyet Kılınması). 70

a) Malın teslimi 71

b) Araçların teslimi 73

c) Malın, yeni zilyetin fiili hâkimiyetine bırakılması 73

3) Eşya Üzerinde Fiili Hâkimiyet Sağlanmadan Zilyetlik Devri (Yeni Zilyedin, Dolaylı -Vasıtalı- Zilyet Kılınması) 74

a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma 75

b) Hükmen teslim . 76

c) Zilyetliğin havalesi 79

d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi . 84

III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ . 85

1) Zilyedin Arzusu ile Sona Erme 85

2) Fiilî Hâkimiyet Kaybı 86

§ 6. Zilyetliğin Korunması 87

I. ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKÂNI 88

II. ZİLYETLİK DAVALARI 91

1) Zilyetliğin Gasbında İade ve Tazminat Davaları . 92

a) Zilyetliğin iadesi davası . 92

b) Tazminat davası . 94

2) Zilyetliğe Saldırı Halinde Açılacak Davalar 95

a) Saldırıya son verilmesi talebi 95

b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi . 97

c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi . 97

3) Hak Düşürücü Süreler 97

4) Yargılama Usulü 98

III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI 99

1) Amaç 99

Sayfa

2) Usul 100

a) Yetkili makam 100

b) Başvuru 100

c) Soruşturma ve karar . 101

3) Kararın Sonuçları . 101

a) İdare bakımından . 101

b) Haklara etkisi bakımından . 101

c) Uygulanması bakımından 102

4) Saldırının Tekrarlanmasında Ceza Yaptırımı . 102

§ 7. Taşınırlarda Zilyetliğin Hak Karinesi Oluşu . 103

I. KARİNELER 104

1) Mülkiyet Karinesi 104

2) Başkasının Mülkiyet Karinesine Dayanma . 106

3) Fer’î Zilyetlikte Karine 107

II. KARİNENİN ROLÜ 118

A. Hâlihazır Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Savunması 108

B. Önceki Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Talebi: Taşınır Davası . 109

1) Taşınır Davasının Şartları 109

a) Zilyetliğin irade dışı sona erdirildiği ispat edilmelidir 109

b) Şimdiki (hâlihazır) zilyedin üstün hak karinesi geçersiz kılınmalıdır. 111

aa) Birinci imkân: Şimdiki zilyedin zilyetliği kötü niyetle

kazandığının ispatı. 111

bb) İkinci imkân: Malın elinden rıza dışı çıktığının ispatı. 112

2) Taşınır Davasının Özellikleri 116

a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri . 116

b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri . 118

C. Zilyetlik Karinesine Güvenerek Kazanılan Hakkın Korunması . 119

1) İyi Niyetle Kazanmanın Tam Korunduğu Haller 120

a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması 120

b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması . 124

2) İyi niyetle Kazanmanın Korunmadığı Haller 125

3) İyi Niyetle Kazanmanın Kısmen Korunduğu Haller . 125

§ 8. Taşınmazlarda Hak Karinesi . 125

I. TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARDA 126

II. TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARDA . 127

§ 9. Zilyetliğin Geri Verilmesine Uygulanacak Hükümler . 128

I. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU . 131

1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı . 132

2) Yaptığı Giderler (Masraflar) Bakımından Talep Hakkı . 133

a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları . 133

b) Zilyedin masrafları talep hakkı 134

Sayfa

II. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN

(KÖTÜ NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU . 136

1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı . 136

2) Giderleri Talep Hakkı 146

İkinci Bölüm

TAPU SİCİLİ

§ 1. Genel Bakış 147

§ 2. Tapu Sicili Kavramı ve Unsurları . 152

I. KAVRAM 152

II. ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR. 153

1) Temel Sicil: Tapu Kütüğü 153

2) Kat Mülkiyeti Kütüğü 154

3) Yevmiye Defteri . 155

4) Belgeler 155

5) Planlar 155

III. YARDIMCI SİCİLLER . 157

1) Aziller Sicili . 157

2) Düzeltmeler Sicili 157

3) Kamu Orta Malları Sicili . 158

4) Tapu Envanter Defteri 158

5) İdari Sınırlar Kayıt Defteri . 158

IV. TAPU SİCİLİ BULUNMAYAN YERLERDE TUTULAN DEFTERLER 158

1) Zabıt (Kayıt) Defteri 158

2) Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri . 159

3) İpotek Kayıt Defteri . 159

4) Fihrist Defteri . 159

5) Diğer Defterler . 160

§ 3. Tapu Sicili Teşkilatı ve Devletin Sorumluluğu . 160

I. TEŞKİLAT 160

II. TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN

SORUMLULUĞU 161

1) Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Bir Zarar Bulunmalıdır. 162

2) Zarar Tapu Sicilinin Hukuka Aykırı Şekilde Tutulmasından Doğmalıdır . 164

a) Zarar tapu sicilinin tutulmasından doğmalıdır 164

b) Tapu sicili hukuka aykırı tutulmalıdır 167

3) Uygulanacak Esaslar. 169

§ 4. Tapu Sicili Sistemimize Hâkim Olan Prensipler 172

I. TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ 172

Sayfa

II. TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN

TESCİL GEREKMESİ 172

III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI 173

IV. TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ . 174

V. TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI . 174

1) Prensip . 174

2) Kamuya Açıklık Prensibinin Sonucu 176

§ 5. Taşınmazların Kütüğe Geçirilmesi 177

I. UYGULANACAK HÜKÜMLER 177

II. KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER: TAŞINMAZ KAVRAMI

VE TAPULAMANIN YAPILIŞI . 179

A. Taşınmaz Kavramı 179

1) Arazi 179

2) Bağımsız ve Sürekli Haklar . 180

a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır 181

b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir 182

c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir 184

d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir 184

3) Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler 184

B. Kadastro (Tapulama) 185

1) 21.6.1987 Tarih, 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’ndan Önceki

Düzenleme . 186

2) 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Uyarınca Kadastro . 187

a) Kanunun amacı ve uygulama alanı 187

b) Uygulanacak metod 189

c) Teşkilat . 189

d) Kadastro hazırlık çalışmaları 190

e) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri 193

f) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar . 195

g) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz . 203

h) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi 206

i) Taşınmaz tespitinin sonucu 208

III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR . 213

IV. TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ . 218

1) Ayırma . 219

2) Birleştirme . 220

§ 6. Taşınmaza Ait Kütük Sayfasına Yapılacak Kayıtlar . 221

I. TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ 221

II. AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ. 221XIX

Sayfa

A. Tescil . 221

1) Kavram 221

2) Tescil İçin Gerekli Şartlar 222

a) Talep-İstem (Anmeldung/Réquisition) . 222

aa) Talep yetkisi 223

bb) Talebin şekil ve içeriği 226

cc) Talebin hukuki niteliği. 228

b) Belgeleme (Légitimation/Ausweisen) 229

aa) Talep yetkisinin belgelenmesi 230

bb) Hukuki sebebin belgelenmesi . 231

cc) Belgelerin noksanlığı 231

3) Tescilin Yapılışı . 231

a) Mülkiyet hakkının tescili 233

b) İrtifakların ve taşınmaz yüklerinin tescili 234

c) Rehin haklarının tescili 235

4) Tebliğ . 235

B. Terkin . 235

1) Terkin İçin Gerekli Şartlar . 236

a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler . 236

b) Sicili düzeltici terkinler 237

aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa 237

bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa 238

2) Terkin Tarzı 239

C. Kaydın Değiştirilmesi 239

III. ŞERHLER . 240

A. Kişisel Hakların Şerhi 240

1) Medeni Kanunda Belirtilenler . 241

2) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Belirtilenler 242

3) Özel Kanunla Kabul Edilenler . 242

B. Tasarruf Yetkisine Ait Kısıtlamaların Şerhi . 245

1) Medeni Kanunda Belirtilenler . 245

a) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları 245

b) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre 246

c) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması 247

d) Aile Konutu 247

e) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin

sınırlandırılması 248

2) Medenî Kanun Dışında Belirtilenler . 248

a) İskân Kanunu gereğince verilen yerlere ilişkin kısıtlamalar 248

b) Arabuluculuk başvurusu olan uyuşmazlıklarda. 248

c) Kamulaştırma kararı . 249

d) Ticari şirketlere sermaye olarak taşınmaz konulması 249

Sayfa

C. Geçici Tescillerin Şerhi 249

1) Medeni Kanunda Öngörülenler . 249

a) Aynî hak iddiası 249

b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan tamamlanmasına kanunen imkân verilenlerin talepleri 250

2) Usul 251

D. Özel Kanunlarda Yanlış Olarak Şerhin Öngörüldüğü Haller . 252

1) Kooperatifler Kanunu m. 15/2 . 252

2) Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24 . 252

3) İmar Kanunu m. 33 252

4) 1515 Sayılı Kanun m. 2 . 253

5) Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu

Kanunu m. 5, 24 254

6) 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun

m. 11 254

7) 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8A 254

IV. BEYANLAR 254

1) Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanınca Çıkarılan

Yönetmeliği’nde Belirtilenler 255

2) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Belirtilenler 256

3) Kadastro Kanunu’nda Belirtilenler 257

4) Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda Belirtilenler . 257

5) İmar Kanunu’nun 11. Maddesinde Belirtilen Beyan . 258

6) 3621 Sayılı Kıyı Kanunu’nun 12. Maddesinde Belirtilen Beyan 258

7) 2981 Sayılı Kanun’da Belirtilen Beyan . 259

8) Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesinde Belirtilen Beyan 259

9) Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğinde

Belirtilen Beyanlar 259

V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER . 260

§ 7. Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükmü . 260

I. TESCİLİN HÜKMÜ . 260

A. Tescilin Olumsuz Hükmü 261

1) Tescil Prensibinin Mülkiyet Hakkındaki İstisnaları 262

2) İrtifak Hakkı ve Taşınmaz Yükünün Tescilsiz Kazanılması 263

3) Rehin Hakkının Tescilsiz Kazanılması 263

B. Tescilin Olumlu Hükmü: İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması 264

1) Uygulama Şartları 265

a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir 265

b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir 265

c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir . 267

d) Üçüncü kişinin kazanması iyi niyetle olmalıdır . 268

e) Üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer kurucu

unsurlar geçerli olmalıdır 271

Sayfa

2) Uygulama Halleri . 272

a) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına giren haller 272

b) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına girmeyen haller . 274

aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller . 274

bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi

tescil edilmiş haklar . 275

cc) Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukuki sebepteki

sakatlıklar 275

dd) Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki

sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler 275

ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil

yetkisindeki sakatlıklar 276

ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar 277

3) İyi Niyetin Etkisi . 280

C. Aynî Hakkın İçeriğinin Belirlenmesi . 282

II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ . 282

1) Taşınmazı Teşhise Yarayacak Bilgi . 282

2) Şerhler 283

a) Kişisel hakların şerhinin hükmü 283

b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü 286

aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar 287

bb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre 288

cc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması . 290

dd) Aile Konutu . 290

ee) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler 291

ff) Medeni Kanun dışında öngörülen tasarruf yetkisinin

kısıtlanmasına ait şerhler . 292

c) Geçici tescilin şerhinin hükmü 292

3) Beyanlar . 293

§ 8. Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükümsüzlüğü 295

I. YOLSUZ TESCİL . 295

A. Yolsuz Tescilin Sakıncaları 295

B. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi . 296

1) Medeni Kanuna Göre 296

a) Tescil yapılırken mevcut olan veya tescilde olan yolsuzluklarda . 296

aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz

olması . 297

aaa) Düzeltme (tashih) davası 297

bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme . 300

bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden

yolsuz olması . 301

Sayfa

b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma

uymayan tescillerde . 303

aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde . 303

bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde 303

2) Özel Kanunlara Göre . 303

a) 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12 303

b) 5543 sayılı İskân K. m. 20 . 304

c) 2644 sayılı Tapu K. m. 31 304

II. DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU 304

1) Taşınmazı Teşhise Yarayan Bilgi 304

2) Yolsuz Şerhler 305

3) Yolsuz Beyanlar . 306

İ K İ N C İ K I S I M

MÜLKİYET

Birinci Bölüm

GENEL HÜKÜMLER

§ 1. Mülkiyet Kavramı 309

§ 2. Mülkiyetin İçeriği 311

I. AKTİF YETKİ 312

II. KORUYUCU YETKİ 314

1) İstihkak Davası (Rei Vindicatio/Action En Revendication/

Eigentumsherausgageanspruch) 316

a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği . 316

b) Davacı-davalı sıfatları 319

2) Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası (Actio Negatoria/

Action Négatoire/Eigentumsfeiheitsklage) 320

a) Genel olarak . 320

b) Davacı-davalı sıfatları 323

§ 3. Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı 325

I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR 326

1) Tanım ve Hükmün Amacı. 326

2) Bütünleyici Parça Vasfının Kazanılması . 327

a) Sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme . 328

b) Yerel adetlere göre temel unsur sayılma 329

3) Bütünleyici Parça Vasfının Kaybı ve Hukuki Sonuçları 331

4) Ayrıca Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler ve Özellikle Ürünler . 332

a) Yapılar ve dikili bitkiler 332

b) Doğal ürünler . 333

aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler 333

Sayfa

bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü

verimler . 334

5) Bütünleyici Parça Sayılmanın Hukuki Sonuçları 335

II. EKLENTİ 336

1) Tanımı ve Hükmün Amacı . 336

2) Eklenti Vasfının Kazanılması 337

a) Özgüleme (tahsis) . 337

b) Dış bağlantı . 339

3) Eklenti Olmanın Hukuki Sonuçları . 339

§ 4. Mülkiyetin Çeşitleri 343

I. GENEL OLARAK 343

II. PAYLI MÜLKİYET 345

1) Kavram 345

2) Paylı Mülkiyetin Kurulması 347

a) Hukuki işlem ile . 348

b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile 348

c) Kanun gereği 348

3) Paydaşların Payları Bakımından Durumları 349

a) Pay oranı . 349

b) Paydaşın payında tasarrufu . 350

c) Paydaşın hakkını koruması . 353

4) Paylı Mülkiyet Birliği ve İdaresi . 356

5) Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri 363

a) Yönetime katılma yetkisi 363

b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi 363

c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri . 367

d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi . 371

6) Paydaşların Giderlere ve Yükümlülüklere Katılması 373

7) Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi . 374

a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi . 374

aa) Payın devri yoluyla . 374

bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması 374

cc) Terk yoluyla 375

b) Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle

paylaşma (taksim) . 376

aa) Paylaşma isteme hakkı 376

bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları . 378

aaa) Paylı mal sürekli bir amaca özgülenmiş ise. 379

bbb) Sözleşme ile paylaşma hakkı sınırlanmışsa. 382

ccc) Uygun olmayan bir zaman ise 383

ddd) Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz varsa 384

cc) Paylaşmanın yapılışı . 384

Sayfa

III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ 392

1) Kavram 392

2) Elbirliği Mülkiyetinin Kurulması 394

a) Elbirliği ortaklığı halleri . 394

b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması . 395

3) Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu 396

4) Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi . 401

5) Elbirliği Mülkiyeti Kurumuna Yöneltilen Eleştiriler . 404

İkinci Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ

§ 1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu 405

§ 2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması 406

I. GENEL OLARAK KAZANMA TARZLARI . 406

1) Aslen Kazanma – Devren Kazanma 406

2) Tescille Kazanma - Tescilden Önce Kazanma . 406

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI 407

1) Genel Olarak Şartları . 407

2) Kazanma Sebebi 408

a) Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle

aykırılığın sonuçları 409

aa) Şekil ve şeklin kapsamı 409

bb) Resmi şekli gerçekleştirecek makam ve resmi şeklin istisnaları . 411

cc) Devir borcu yükleyen geçerli bir hukuki işlemin sonuçları. 416

dd) Şekle aykırılığın sonuçları. 417

ee) Şekle aykırılığın ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılmasını

teşkil etmesi. 422

b) Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu

doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi . 427

aa) Vekâletnamenin şekli 427

bb) Özel yetki . 429

cc) Temsil yetkisinin kapsamı 429

c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa 430

d) İnançlı mülkiyet devri (temlik) . 436

e) Namı müstear . 444

f) Taşınmaz satış vaadi . 447

aa) Niteliği 447

bb) Şekli 448

cc) Hükmü 451

dd) Tapuya şerh verilmesi 453

ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları . 456

g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu 461

III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ 466

Sayfa

1) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilenler . 468

a) Miras . 468

b) Mahkeme kararı 469

c) Cebrî icra 472

d) İşgal 472

aa) Tanım ve şartları . 472

bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz 473

cc) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılamayacak taşınmazlar . 474

dd) İşgal fiili ve sonuçları. 477

ee) İmar ve ihyanın sonuçları 478

e) Kamulaştırma (İstimlâk) . 479

2) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilmemiş Olanlar . 481

a) Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya

kuruluşuna geçmesi. 481

b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi . 482

c) Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği 482

d) Yeni arazi oluşması . 482

aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır 483

bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır 483

cc) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden

gelmiş olmalıdır 485

dd) Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli bir arazi olmalıdır 485

e) Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya

sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi . 485

f) 5543 sayılı Kanun uyarınca tahsis 486

IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI . 487

A. Olağan Zamanışımı (Sicile Dayanan Zamanaşımı) . 488

1) Olağan Zamanaşımı ile Kazanımın Koşulları 488

a) Taşınmaza ilişkin şart 488

b) Kazanana ilişkin şart . 489

c) Zilyetliğe ilişkin şart . 490

2) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü . 493

B. Olağanüstü Zamanaşımı (Sicil Dışı Zamanaşımı) . 494

1) Uygulanacak Hükümlere Genel Bakış 494

2) MK. m. 713’e Göre Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanımın Koşulları . 495

a) Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır . 496

aa) Taşınmaz tapusuz veya tapudan kime ait olduğu

anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait taşınmaz olmalıdır . 496

aaa) Tapusuz taşınmazlar 497

bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaip

şahsa ait olması 497

bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmaya

elverişli olmalıdır . 502

b) Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle

zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır 511

Sayfa

aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi . 511

aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik . 511

bbb) Davasız zilyetlik 513

ccc) Aralıksız zilyetlik 514

bb) Zilyetliğin ispatı 517

c) Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra

işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir 520

3) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü 524

4) 1515 Sayılı Kanun . 525

§ 3. Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı . 526

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN NİSBİ KAYBI 526

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MUTLAK KAYBI . 527

1) Taşınmazın Tamamen Yok Olması 527

2) Taşınmaz Mülkiyetini Terk 528

3) Kamulaştırma . 530

§ 4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı 536

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN YATAY KAPSAMI 537

1) Kadastrosu Yapılmış Tapulu Taşınmazlarda Sınır . 537

2) Tapuda Kayıtlı Olmakla Beraber Henüz Kadastrosu Yapılmış Olmayan

Taşınmazlarda Sınır . 542

3) Tapusuz Taşınmazlarda Sınır . 545

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DİKEY KAPSAMI 545

III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MADDE İTİBARİYLE KAPSAMI 548

A. Arazide İnşa Olunan Şeyler: Yapılar 549

1) Prensip 549

2) Prensibin Yapının Haksız Olması Halindeki Sonuçları 552

a) Yapıyı arazi malikinin yapmış olması . 554

aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi . 554

bb) Tazminat talebi 556

cc) Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi 558

aaa) Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır . 559

bbb) Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır 559

ccc) Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep

reddedilmiş olmalıdır . 560

ddd) Malzeme sahibi MK. m. 723 uyarınca tazminat talep

etmemiş olmalıdır 560

b) Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması . 562

aa) Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı . 563

bb) Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde malzeme

malikinin tazminat talebi . 565

cc) Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin

malzeme malikine geçirilmesi talebi . 569

c) Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması 573

Sayfa

aa) Arazi malikinin hakları . 573

bb) Malzeme malikinin hakları . 574

cc) Yapıyı yapanın hakları . 574

3) İstisnalar . 574

a) Üst hakkı (İnşaat hakkı) . 576

aa) Üst hakkının niteliği 576

bb) Bağımsız bölümlerin üst hakkı konusu olamaması 579

b) Mecralar 580

c) Başkasının arazisine taşırılan yapı (Taşkın yapı) . 584

aa) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü . 585

aaa) Malik, diğer arazideki yapının kendi arazisine taşmasına

izin vermeyi taahhüt etmişse . 585

bbb) Böyle hiçbir taahhüt yoksa 586

bb) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan

kısmın hukuki durumu 589

aaa) İrtifak hakkı varsa. 589

bbb) İrtifak hakkı yoksa 590

B. Arazi Üzerine Dikilen Fidanlar: Dikili Bitkiler . 595

C. Arazideki Kaynaklar 597

1) Prensip 597

2) Kaynak Üzerindeki Hakkın Korunması . 600

3) Aynı Yataktan Beslenen Kaynaklar 601

§ 5. Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları . 602

I. MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR 603

1) Şerhedilmiş Alım Hakkı 603

2) Şerhedilmiş Geri Alım Hakkı 607

3) Şerhedilmiş Ön Alım Hakkı . 610

a) Sözleşmesel ön alım hakkının niteliği ve sözleşmenin şekli 610

b) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılması 611

c) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasının sonuçları . 616

d) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasında süreler 620

II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR 623

A. Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar . 624

1) Kazı ve Yapı Yaparken Uyulacak Kurallar . 625

2) Dikilecek Şeylerde Uyulacak Hükümler 626

3) Araziye Sınırlık Koyma Mecburiyeti . 626

4) Toprağın İyileştirilmesi 626

5) Özel Bir Kanunla Getirilmiş Kısıtlama: Afet Riskinin Önlenmesi . 628

B. Özel Hukuka Dayanan Kısıtlamalar. 630

1) Genel Olarak . 630

a) Doğrudan doğruya kısıtlama-Dolaylı kısıtlama ayrımı 630

b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım 632

Sayfa

c) Korunan kişiler bakımından ayrım . 633

2) Yasal Ön Alım Hakkı . 633

a) Paylı mülkiyette. 633

aa) Yasal ön alım hakkının niteliği . 633

bb) Yasal ön alım hakkının kullanılması . 635

cc) Yasal ön alım hakkının dava yolu ile kullanılmasının sonuçları 638

dd) Yasal ön alım hakkının kullanılmasında süreler . 640

ee) Birden çok paydaşın ön alım hakkını kullanması . 642

ff) Yasal ön alım hakkından veya hakkı kullanmaktan feragat 643

b) Tarım arazilerinde 644

3) Komşuluk Lehine Konulmuş Kısıtlamalar (Komşuluk İlişkisi) 645

a) Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar . 645

b) Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar 651

c) Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine

geçmesine katlanma yükümlülüğü 653

d) Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü . 654

e) Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü 655

f) Zorunlu geçit : Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü . 661

g) Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı kurma yükümlülüğü 669

h) Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü 672

4) Herkesin Yararlanabileceği Kısıtlamalar . 672

a) Orman ve mer’alara girme . 673

b) Düşen şeylerin aranması . 674

c) Zorunluluk hali . 675

§ 6. Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu . 676

I. GENEL BAKIŞ . 676

II. TANINAN DAVALAR 677

1) Eski Hale Getirme Davası . 677

2) Tazminat Davası 679

3) Tehlikenin Giderilmesi Davası 679

III. SORUMLULUĞUN ŞARTLARI . 680

1) Mülkiyetin Yasal Kısıtlamalara Aykırı Kullanılması . 680

a) Kısıtlamaların çeşitlerine göre aykırı kullanma . 680

b) Kaçınılmaz taşkınlıklar . 681

c) Yapma veya yapmama tarzında kısıtlamalara aykırı davranış . 682

2) Kusur Dışında Haksız Fiil Sorumluluğunun Şartları . 682

IV. DAVA HAKKI SAHİPLERİ . 684

V. MALİK DIŞINDA SORUMLULAR 685

VI. DEVLETİN VE DİĞER KAMU TÜZEL KİŞİLERİNİN DURUMU 686

§ 7. Taşınmaz Mülkiyetinin Özel Bir Çeşidi: Kat Mülkiyeti . 688

I. GENEL BAKIŞ . 688

II. KAVRAM VE NİTELİK . 691

Sayfa

1) Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kat Mülkiyeti Kavramı 692

2) Kat İrtifakı Kavramı 701

III. KAT MÜLKİYETİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER . 701

IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI 702

1) Genel Prensipler . 702

a) Kat mülkiyeti, ancak tümü kâgir olan ve tamamlanmış bulunan

binalarda kurulabilir 703

b) Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın

tamamı bu tarz mülkiyete özgülenmek şartıyla kurulabilir. 704

2) Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması . 705

a) Resmi senet . 705

b) Kat mülkiyetinin tescili 710

3) Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Kurulması . 712

4) Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması . 716

V. KAT İRTİFAKI 718

1) Genel Bakış 718

2) Kavram ve Niteliği 718

3) Kat İrtifakının Kurulması 719

a) Genel olarak . 719

aa) Uyulacak esaslar . 720

bb) Resmi senet düzenlenmesi 721

cc) Tescil . 722

b) 2814 sayılı Kanun ile kabul edilen hüküm 723

4) Kat İrtifakının Hükümleri 724

a) Kat irtifakı sahiplerinin hak ve borçları . 724

aa) Binanın inşası 724

bb) Kat mülkiyetine geçme hakkı . 727

b) Yönetici tayini imkânı 727

c) Kat irtifakına konu olan anataşınmazda paylaşma istenememesi ve

ön alım (şuf’a) hakkı bulunmaması 729

d) Başka irtifak kurulamaması 729

5) Kat İrtifakının Sona Ermesi . 729

a) Genel olarak . 729

b) KMK. m. 49’a göre sona erme sebepleri 730

VI. KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI 731

A. Kat Maliklerinin Hakları 731

1) Bağımsız Bölümlerde . 731

2) Ortak Yerlerde 732

B. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri 735

1) Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü 736

2) Bağımsız Bölüm ve Eklentileri ile İlgili Yükümlülükler . 738

Sayfa

a) Bağımsız bölüm ve eklentisini özgülenme amacına uygun kullanma

yükümlülüğü . 738

b) Bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve

tesis yapmama yükümlülüğü. 743

c) Onarım için bağımsız bölümüne girme izni verme ve

bölümünde gerekli işlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü . 745

3) Anataşınmaz ve Ortak Yerlerle İlgili Yükümlülükler . 746

a) Anataşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve

sağlamlığını koruma yükümlülüğü . 746

b) Genel giderlere katılma borcu 751

aa) KMK. m. 20/1’e göre, genel giderlere şunlar girmektedir: . 753

aaa) Anataşınmaz sigorta ettirilmişse, sigorta primleri 753

bbb) Ortak yerlere ilişkin bakım, koruma, güçlendirme ve

onarım ile yönetim ve işletme giderleri 754

bb) KMK. m. 20/1’de belirtilen genel giderlere katılma payı,

değişiktir 755

cc) Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak

tedbirler 758

aaa) Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi 758

bbb) Gecikme tazminatı 760

ccc) Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan

tahsili . 761

ddd) Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm

üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı . 762

eee) Ortak gider alacağına tanınan öncelik (imtiyaz) . 764

VII. KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM . 764

A. Yönetim Plânı 765

B. Genel Kurul = Kat Malikleri Kurulu . 769

1) Oluşması ve Yetkileri . 769

2) Genel Kurul Toplantısı . 771

a) Genel olarak 771

b) Oy hakkı ve karar nisabı . 773

c) Oy birliği aranan haller . 774

d) Beşte dört çoğunluk aranan hal 777

e) Üçte iki çoğunluk aranan özel bir hal . 777

f) Sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan haller . 780

C. Yönetici 784

1) Tâyini 784

2) Görevi . 786

3) Hakları 793

4) Sorumluluğu . 793

5) Yöneticinin İstifası veya Azli . 795

6) Dışarıdan Atanan Yöneticinin Tahsis Edilen Yeri Tahliye Etmesi . 795

D. Denetçi veya Denetim Kurulu 795

VIII. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNİN İYİ İŞLEMESİ İÇİN ALINAN

TEDBİRLER . 796

Sayfa

A. Paylı Mülkiyet Açısından 796

1) Paylaşma İstenememesi 796

2) Yasal Ön Alım Hakkı Bulunmaması 797

3) Tahliye Kolaylığı 797

4) Tebligat Kolaylığı . 798

B. Borç ve Yükümlülüklere Uymayı Sağlamak Açısından 798

1) Genel Olarak . 798

2) Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Devredilmesi . 798

a) Zorunlu devrin şartları 799

aa) Genel hüküm . 799

bb) Özel haller 799

b) Dava konusu ve taraflar 800

c) Dava hakkının düşmesi . 801

C. Uyuşmazlıkların Çözümü Açısından Özel Muhakeme Usulü 802

1) Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Hâkimin Müdahalesi İstenebilecek

Uyuşmazlıklar 802

2) Taraflar 806

3) Davada Görev, Yetki ve Uygulanacak Yargılama Usulü 808

IX. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ . 811

1) Kütükteki Kaydın Terkini ile Sona Erme . 811

2) Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması ile Sona Erme . 812

3) Ana Taşınmazın Kamulaştırılması ile Sona Erme . 812

4) Ana Taşınmazın Harap Olması ile Sona Erme 813

a) Ana taşınmazın tümünün harap olması 813

b) Ana taşınmazın kısmen harap olması . 814

X. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN

ÖNCE KAT MÜLKİYETİ İHTİYACINI KARŞILAYAN

DURUMLARIN KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA UYDURULMASI 815

1) Tapu K. m. 26’ya Göre Müşterek (Paylı) Mülkiyet - İrtifak Rejimine

Tabi Taşınmazların Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uydurulması 815

2) Medeni Kanundan Önce Kurulmuş Hakların Kat Mülkiyetine

Uyarlanması . 817

XI. TOPLU YAPILARA İLİŞKİN DÜZENLEME . 818

1) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulması . 820

2) Toplu Yapılarda Yönetim . 824

a) Kanun’daki düzenleme . 824

b) Yönetim organları . 827

aa) Kat malikleri kurulları 827

aaa) Blok kat malikleri kurulu . 827

bbb) Blok olmayan yapılar malikleri kurulu 827

ccc) Ada kat malikleri kurulu 827

Sayfa

ddd) Toplu yapı kat malikleri kurulu 828

bb) Temsilciler kurulları 828

aaa) Blok temsilciler kurulu . 828

bbb) Ada temsilciler kurulu 829

ccc) Toplu yapı temsilciler kurulu . 830

cc) Yöneticiler ve denetçiler . 830

aaa) Blok yöneticisi ve denetçisi 830

bbb) Blok niteliğinde olmayan yapılar yönetici ve denetçisi . 830

ccc) Ada yöneticisi veya denetçisi . 831

ddd) Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi. 831

3) Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma 831

XII. ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞUYULANDIRMA)

HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU 832

XIII. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN ELEŞTİRİLMESİ 833

XIV. DEVRE MÜLK HAKKI 834

1) Genel Bakış 834

2) Kavram 834

3) Devre Mülk Hakkının Kurulması 835

a) KMK. m. 57’ye göre devre mülk hakkı, ancak mesken olarak

kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümde kurulabilir . 835

b) Bir binada veya bağımsız bölümde, devre mülk hakkına sahip

olacak kimseler bu binaya veya bağımsız bölüme paylı mülkiyet

tarzında malik olmalıdır . 835

c) Devre mülk hakkının kurulması hususunda tapu sicil müdürlüğünde

resmi senet düzenlenecektir 836

4) Devre Mülk Hakkının Hükümleri 837

a) Genel olarak . 837

b) Hak sahiplerinin yetkileri . 839

c) Hak sahibinin yükümlülükleri 840

5) Devre Mülk Hakkına Tâbi Taşınmazda Yönetim 840

6) Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi . 841

Üçüncü Bölüm

TAŞINIR MÜLKİYETİ

§ 1. Taşınır Mülkiyetinin Konusu . 843

I. TAŞINIR EŞYA . 844

II. DOĞAL GÜÇLER 845

§ 2. Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması . 846

I. DEVREN KAZANMA 847

1) Zilyetliğin Devredilmesi Yoluyla . 847

2) Zilyetlik Devredilmeden Mülkiyetin Devren Kazanılması . 856

3) Hükmen Teslim Yolu ile Mülkiyet Kazanılmasındaki Sınırlamalar 857

4) Mülkiyeti Saklı Tutma Sözleşmesi 860

Sayfa

II. ASLEN KAZANMA . 863

1) Sahiplenme (İhraz) 864

2) İşleme Sonucu Kazanma (Hukukî Tağyir) . 865

3) Malların Birleşmesi veya Karışması Sonucu Kazanma . 866

4) Arıların Mülkiyetini Kazanma . 868

5) Bulunan Eşya Üzerinde Mülkiyet Kazanılması . 868

6) Definenin Mülkiyetini Kazanma 871

7) Bilimsel Değere Sahip Eşyanın Mülkiyetini Kazanma . 871

8) Zamanaşımı ile Kazanma 872

§ 3. Taşınır Mülkiyetinin Kaybı 874

Ü Ç Ü N C Ü K I S I M

SINIRLI AYNÎ HAKLAR

Birinci Bölüm

GENEL BİLGİLER

§ 1. Sınırlı Aynî Hak Kavramı 879

§ 2. Sınırlı Aynî Hakların Çeşitleri . 881

I. İRTİFAK (YARARLANMA) HAKLARI . 881

II. TEMİNAT (GÜVENCE) HAKLARI 882

III. TAŞINMAZ YÜKÜ 882

§ 3. Sınırlı Aynî Hakların Başlıca Özellikleri ve Bağlı Oldukları Genel Kurallar 882

I. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ 882

II. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN MÜLKİYET KARŞISINDA DURUMU . 883

III. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN KONUSU . 884

IV. MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜZERİNDE SINIRLI AYNÎ HAK

SAHİBİ OLMASI 885

1) Malik Lehine İrtifak . 886

a) Ortaya çıkma halleri. 886

b) Özellikleri. 887

2) Malik Lehine Taşınmaz Rehni . 888

a) Ortaya çıkma halleri. 888

b) Hükümleri. 890

3) Malik Lehine Taşınmaz Yükü 890

§ 4. Sınırlı Aynî Hakların Sırası 890

I. GENEL BAKIŞ . 890

II. TAŞINMAZLARDA SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI 891

1) Genel Prensip . 891

Sayfa

2) Prensibin Uygulandığı Haller 892

3) Taşınmaz Rehninde Sıranın Özellikleri . 894

İkinci Bölüm

İRTİFAK HAKLARI

§ 1. Genel Bilgiler . 895

I. KAVRAM 895

II. İRTİFAK HAKKININ ÇEŞİTLERİ 896

1) Yararlanma Yetkisinin Kapsamı Açısından . 897

a) Tam yararlanma . 897

b) Sınırlı yararlanma 897

2) Yararlanma Yetkisinin Tarzı Açısından 898

a) Olumlu irtifaklar 898

b) Olumsuz irtifaklar 899

3) Hak Sahibinin Tayini Açısından 901

a) Kişisel irtifaklar . 901

b) Eşyaya bağlı irtifaklar 902

4) Kat İrtifakının Bu Ayrımlara Girmemesi . 903

III. İRTİFAKLARA UYGULANACAK HÜKÜMLER . 904

1) Genel Olarak 904

2) Kazanma Açısından . 904

3) İrtifak Hakkı Sahibinin Korunması Açısından 904

§ 2. Eşyaya Bağlı İrtifaklar . 906

I. KAVRAM, HUKUKİ NİTELİĞİ VE GENEL OLARAK İÇERİĞİ 906

II. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKIN KONUSU . 910

III. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ KAZANILMASI 911

1) Tescille Kazanma 911

2) Sicil Dışı (Tescilden Önce) Kazanma 916

a) Miras 917

b) İşgal . 917

c) Kamulaştırma 917

d) Cebrî icra . 918

e) Mahkeme kararı . 918

3) İrtifak Hakkının Zamanaşımı ile Kazanılması . 918

a) Olağan zamanaşımı ile kazanma . 918

b) Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma . 919

IV. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ . 920

1) Terkin ile Sona Erme . 920

2) Terkin Dışı Sona Erme . 922

Sayfa

a) Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması. 922

b) Yüklü taşınmazın kamulaştırılması . 922

c) Sürenin sona ermesi . 923

d) Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi . 923

e) Mahkeme kararı . 923

aa) İrtifakın sağladığı yararın yok olması 924

aaa) Genel bakış . 924

bbb) İrtifakın sağladığı yararın belirlenmesi 927

ccc) Yararın yok olması halinde irtifakın terkini . 927

bb) Yararın, yük karşısında azalması halinde irtifakın terkini 929

V. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLERİ . 932

A. İrtifakın İçeriğinin Belirlenmesi 932

B. İrtifak Hakkının Kullanılmasına İlişkin Hükümler 936

1) Yararlanan Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler 937

a) İrtifak hakkı sahibinin yetkileri . 937

b) İrtifak hakkı sahibinin yükümlülükleri 938

2) Yüklü Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler . 939

a) Yüklü taşınmaz malikinin yetkileri . 939

aa) İrtifak yerinin değiştirilmesini talep hakkı . 939

bb) İrtifakın terkinini talep hakkı 943

b) Yüklü taşınmaz malikinin yükümlülükleri 943

3) İrtifak Hakkının Değişen Duruma Uydurulması . 944

a) Değişen ihtiyaçlar dolayısıyla yükün ağırlaştırılamaması . 944

b) İrtifakın çözülmesi hükümlerinin uygulanması . 947

§ 3. Kişisel İrtifaklar 947

I. KİŞİYE BAĞLI İRTİFAKLAR (İNTİFA VE OTURMA HAKKI) 947

A. Genel Bakış 947

B. İntifa Hakkı 948

1) Kavram ve Özellikleri . 948

a) Medeni Kanun, intifa hakkını bir eşya hukuku konusu olarak

düzenlemiştir. 948

b) İntifa hakkı zorunlu olarak hak sahibine ayrılmaz bir biçimde

bağlanır. 948

c) İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya hak veya malvarlığı

üzerinde yararlanma yetkisi sağlar. 950

d) İntifa hakkı, hak sahibine sadece yararlanma yetkisi sağlar. 951

2) İntifa Hakkının Konusu . 951

3) İntifa Hakkının Kazanılması 952

a) Tesisen (kurulma yoluyla) kazanma 952

aa) Taşınmazlarda 952

bb) Taşınırlarda 954

cc) Haklarda. 954

Sayfa

dd) Malvarlığında. 955

ee) Kaim değerlerde (surrogat) 955

b) Aslen kazanma . 955

aa) Kanuni intifa hakkının kazanılması 955

bb) İntifa hakkının zamanaşımı ile kazanılması . 956

cc) İntifa hakkının mahkeme kararı ile kazanılması . 956

4) İntifa Hakkının Sona Ermesi . 957

a) Sona erme sebepleri . 957

aa) Taşınmaz üzerinde intifada . 957

aaa) Taşınmazın tamamen yok olması . 957

bbb) Kamulaştırma . 958

ccc) Mahkeme kararı . 958

ddd) Cebrî icra 959

eee) Ölüm, kişiliğin sona ermesi 959

fff) Sürenin sona ermesi 960

ggg) Terkin 960

hhh) Ölüm 961

iii) Vazgeçme 961

jjj) Geciktirici şartın gerçekleşmesi 962

bb) Taşınır ve alacaklar üzerinde intifada . 962

b) İntifa hakkının sona ermesinin sonuçları . 963

aa) Geri verme borcu 963

bb) İntifa konusunun geri verilmesinde hak sahibinin sorumluluğu 964

cc) İntifa hakkı sahibinin giderleri talep hakkı . 965

dd) Söküp alma hakkı . 966

5) İntifa Hakkının Hükümleri 967

a) İntifa hakkı sahibinin hakları . 968

aa) İntifa konusu mala zilyet olma yetkisi . 968

bb) İntifa konusu malı kullanma yetkisi . 968

cc) İntifa konusu malın ürünlerini ve gelirlerini elde etmek yetkisi. 969

aaa) Doğal ürünler . 969

bbb) Hukuki ürünler . 971

dd) İntifa konusu malı yönetme yetkisi 971

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi 972

ff) İntifa konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi 973

b) İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri . 974

aa) Bakım ve koruma yükümlülüğü 974

bb) Koruma ve işletme masrafları ile vergileri ödeme yükümlülüğü . 975

cc) İntifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü 976

c) Malikin hakları . 977

aa) İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi . 977

bb) Gözetim yetkisi . 977

cc) Güvence (teminat) isteme yetkisi . 978

dd) İntifa hakkı sahibinin intifa konusu eşya üzerindeki zilyetliğine

son verilmesini talep yetkisi . 979

ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi . 980

Sayfa

ff) Yönetime katılma yetkisi 980

d) Malikin yükümlülükleri 980

aa) Özdeğeri koruma önlemleri 980

bb) İntifa konusu eşyanın özdeğerine ilişkin önemli giderler . 980

cc) Alacak üzerinde intifada yönetime katılma 981

6) Özel intifa çeşitleri 981

a) Tüketime tâbi eşya üzerinde intifa: Gerçek olmayan intifa

(Quasi usus-fructus) 981

b) Haklar, özellikle alacak üzerinde intifa . 982

aa) Genel kavram ve hukuki nitelik 982

bb) Alacak üzerinde intifa . 982

c) Malvarlığı üzerinde intifa 985

C. Oturma hakkı . 986

1) Oturma hakkı kavramı . 986

2) Oturma hakkının konusu ve çeşitleri . 987

3) Oturma hakkının kazanılması ve sona ermesi . 988

4) Oturma hakkının hükümleri 989

II. DÜZENSİZ KİŞİSEL İRTİFAKLAR (EL DEĞİŞTİREBİLEN

KİŞİSEL İRTİFAKLAR) . 990

A. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) . 991

1) Kavram 991

2) Önemi 992

3) Çeşitleri 992

4) Üst Hakkının Kazanılması . 994

5) Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sona Ermenin Sonuçları . 995

6) Süresinden Önce Üst Hakkının Arazi Malikine Devri Talebi . 998

7) Üst Hakkının Hükümleri . 1002

B. Kayna